רכישת או מכירת דירה הינה עסקה מורכבת המהווה בדרך כלל את העסקה המשמעותית ביותר שחלק גדול מהאוכלוסייה יבצע בחייו.
טרם ביצוע עסקת מכר ובמהלכה יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות .
יש לבדוק מסמכים הקשורים בנכס (נסח טאבו, אישורי זכויות וכדומה), האם קיימת משכנתא על הנכס הנמכר? האם לרוכש יש משכנתא על דירתו הנמכרת? אילו מיסים יש לשלם בעסקת מכר/רכישת דירה? מה עושים במקרה של הפרת הסכם?
בגדול, הסכם מכר טוב מטרתו להבטיח כי הכספים שמקבל המוכר מאת הרוכש על חשבון תמורת המכר לא יונחו על קרן הצבי . זאת ניתן להשיג באמצעות הוראות המעגנות את התמורה עליה הסכימו הצדדים, רישום ברור של מועדי התשלומים, תאריך מסירת הדירה, הוראות לעניין משכנתאות והתחייבויות לצדדים שלישיים, החבות במיסים ועוד, עניינים שהם מתפקידו של עורך הדין המטפל בעסקה לוודא שהסכם המכר מעגן. מן הצד השני, הסכם מכר צריך להבטיח כי המוכר יקבל את כספי התמורה במלואם ובזמן.
הבדיקות המקדימות שיש לבצע טרם חתימה על הסכם מכר:
ראשית נבדוק כי מוכר הדירה אכן רשום כבעליה. זאת ניתן לבצע באמצעות נסח טאבו או אישור זכויות עדכני ומקורי.
נבדוק האם קיימות משכנתאות, שעבודים, עיקולים, הערות האזהרה והתחייבויות לצדדים שלישיים, צווי מניעה הפקעה או צו הריסה.
כמו כן יש לבצע בדיקה ברשות המקומית במחלקת ההנדסה כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות וע"פ תב"ע (תוכנית בניין ערים) מאושרת. ניתן לבדוק גם בתב"ע במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית מה מתוכנן להיבנות באזור מתיק הבניין ניתן ללמוד על חריגות בניה בבניין, צווים כאלו או אחרים שהוצאו כנגד הבניין והתכתבויות עם דיירי הבניין.
ברשות המקומית ניתן ללמוד אם קיימות זכויות לבניית תוספות לבניין, לדירות האחרות או לדירה שבכוונתנו לרכוש. אם צמוד לדירה גג יש לבדוק למי שייכות זכויות הבנייה עליו.
ניתן לבדוק באמצעות מהנדס את מומחה מצבה ההנדסי של הדירה – רטיבויות, סדקים וכיו"ב.
יצוין כי קיימות בדיקות נוספות שניתן לעשות ובדיקות שניתן לוותר עליהן, הכול בהתחשב בנכס הנרכש, גילו, הסביבה, מחירו וכיו"ב גורמים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה.
נסח טאבו, אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל, אישור זכויות מהחברה המשכנת.
כפי שצוין לעיל, יש לבדוק תחילה למי שייך הנכס. כאשר מדובר בדירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") בדיקה זו נעשית באמצעות נסח טאבו עדכני ומקורי . כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, יש לבדוק את אישור הזכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת.
כאשר המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו מומלץ לבקש את הסכם מכר הדירה הקודם שנעשה ע"י מוכר הנכס ואת הסכם החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל.
מאישורי הזכויות או נסח הטאבו, נלמד גם על משכנתאות הרובצות על הנכס, הערות אזהרה, עיקולים, הערות של רשם המקרקעין וכיו"ב הערות מהן ניתן ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס. כאשר מדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו יש לבדוק את הנכס גם ברשם המשכונות ולוודא שלא רשומים שם שעבודים עיקולים או התחייבויות לצדדים שלישיים.
אישור הזכויות או נסח הטאבו יצורף להסכם כנספח. כמו כן מומלץ לצרף צילומי תעודות הזהות של הצדדים לעסקה.
משכנתאות מצד המוכר ומצד הקונה:
בהסכם מכר יש לכתוב את פרטיי המשכנתאות, הן המשכנתא הרובצת על הנכס ע"ש המוכר והן את העובדה שהרוכש מתכוון ליטול משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה הנרכשת.
יש לצרף אישור עדכני על היתרה לתשלום נכון למועד חתימת ההסכם.
אם הרוכש עתיד ליטול משכנתא לצורך רכישת הנכס, יש לציין זאת בהסכם ולדאוג לגמישות בהסכם בנוגע לתשלומים הקשורים לאותה משכנתא. ייתכן כי הבנק למשכנתאות ידרוש מסמכים לפי שיקול דעתו , וידרש זמן להמציאם. בתוך כך, יש מועדים קבועים לתשלום. לכן יש ליצור מנגנון שיבטיח לרוכש גרייס או מרחב תמרון בכל הקשור לתשלומים על מנת שלא יעמוד בהפרת מועדי התשלום. סעיפי מועדי התשלום הינם בד"כ סעיפים יסודיים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
בכל הסכם צריך שיהיה "תקופת גרייס" (בד"כ 7 ימים עד 21 ימים) שבמהלכה לא ייחשב צד שמאחר בביצוע התשלום כמפר העסקה.
המסמכים שיש לצרף לסכם המכר ולאחריו:
במעמד חתימה על הסכם המכר, יש לדאוג להחתים את הצדדים על כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע העסקה. ישנם מסמכים נוספים שיש לחתום עליהם (כגון מסמכי המשכנתא של הרוכש שנועדו לחתימת המוכרים), ואולם מלבד אלה כדאי ורצוי לחתום על כל המסמכים הנחוצים לשם העברת הזכויות, במעמד חתימת ההסכם.
המסמכים שיש לחתום עליהם במעמד חתימת ההסכם:
הצהרה לרשויות המס-עפ"י חוק, מוטל על הצדדים לדווח לרשויות המס על כל עסקת מקרקעין תוך 30 ימים מיום החתימה על הסכם המכר. ההצהרות אלו לרשויות המס יהיו חתומות ע"י הצדדים ומאושרות על ידי עורכי הדין. תפקידו של עוה"ד להגיש הצהרות אלה לרשויות המס על מנת לקבל את האישורים מתאימים והנדרשים לצורך רישום והעברת הזכויות עש הקונה.
שטרי מכר-יש לחתום על שטר מכר במקרה של נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או שטרות העברת זכות חכירה במנהל מקרקעי ישראל, אם המדובר בדירה שאינה רשומה בטאבו. יש לוודא כי השטרות חתומים בידי הצדדים ומאושרים על ידי עורכי הדין. שטרות אלו יישארו בידי ב"כ המוכר עד להעברת מלוא התמורה ע"י הרוכש.
הערת אזהרה או משכון- בדירה הרשומה בטאבו יש להחתים את המוכרים על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. בדירה שאינה רשומה בטאבו יש להחתים את המוכרים על בקשה לרישום משכון לטובתם של הרוכשים ובקשה לרישום הערה על העסקה בחברה המשכנת.
ייפויי כוח- באמצעות ייפויי הכוח שנותנים הצדדים לעורכי הדין המייצגים בעסקה, מבצעים עורכי הדין את העברת הזכויות, בכך נגמרת העסקה ברישום. יש להשאיר בידי ב"כ המוכר ייפוי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערת האזהרה או משכון במקרה שבו יפרו הרוכשים את התחייבויותיהם. ייפוי הכוח יישאר בידי ב"כ המוכרים עד לתשלום מלוא התמורה על הנכס.
מיסים ותשלומים:
בהסכם המכר יש לקבוע מי ישלם את התשלומים עד להעברת החזקה בדירה ואחריה.
באופן כללי, תשלומים כגון היטל השבחה וחשבונות שוטפים שנתגבשו עד למועד מסירת החזקה על הדירה ישלם המוכר, גם אם הומצאו למוכרים לאחר העברת החזקה על הנכס. תשלומים שנתגבשו לאחר העברת החזקה ישלמו הרוכשים. מס רכישה ישולם ע"י הרוכש.
מס שבח משולם עפ"י חוק מיסוי מקרקעין ע"י מוכר הזכות.
לסיכום, עסקת מכר הינה עסקה שיש לבנותה באופן שיבטיח את קיומה באופן מלא ותקין.
לשם כך, עליכם לפנות ליעוץ מקצועי שיגן עליכם ויבטיח את ביצוע העסקה על הדרך הטובה והנכונה ביותר.
